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　　2021年1月1日，《民法典》施行，其中物权编第六章继续以专章形式对业主的建筑物区分所有权进行规定，并就实践中出现的业主委员会的成立及其表决程序、表决效力等问题进行进一步的明确，本章的关联法规主要涉及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》《物业管理条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《业主大会和业主委员会指导规则》《住宅专项维修资金管理办法》等。

　　随着经济的发展，城市化进程不断加速，给各国带来了城市人口激增以及由此引起的城市居民居住问题。高层建筑的兴建作为解决这一问题的主要途径已被世界许多国家所广泛采用，我国也出现同样的情况，特别是在沿海城市高层建筑物比比皆是。因高层建筑物区分所有而产生的法律权利义务关系与以往传统的建筑物单一所有关系有很大不同，这就给法律带来了新的挑战。《物权法》首次将建筑物区分所有权这一概念引入中国，在商品房越来越畅销的时刻，房产纠纷也逐渐增加，建筑物区分所有权制度可以区分建筑物所有权使业主的合法权益得到保证。《物权法》中建筑物所有权这一概念的分析和引入，并不十分精确，尚不能满足我国人民的住房要求，如果不能确立明确的共有部分和专有部分规定，那么很多现实问题将不能得以解决。

　　近年来，随着社会法治化进程的不断加快，人民群众的法治意识和维权意识也不断增强，业主与物业公司、开发商、业主委员会之间的矛盾也因此变得更加复杂和尖锐，诉讼纠纷频发。2018年1月1日至2023年6月30日嘉定法院每年受理涉基层业主自治权纠纷案件分别为15件、12件、16件、21件、12件、9件（见图1）。其中，2021年1月1日《民法典》正式实施，该年度受理案件数较前两年增幅明显，2022年因受疫情影响案件受理数有所回落，但也与2019年案件受理数持平，2023年仅上半年受理案件数则已达9件，占2019年全年受理案件数的75%。综合分析，涉基层业主自治权纠纷案件受理数量在2021年《民法典》实施后，增幅趋势明显。

　　根据案件数据统计，涉及基层业主自治权纠纷案件的类型相对集中，主要集中在建筑物区分所有权纠纷、业主知情权纠纷、业主撤销权纠纷、物业服务合同纠纷四类，诉讼主体集中在业主、开发商、物业、业主大会、业主委员会之间。其中涉业主的案件往往与业主切身利益相关，案件涉及人数众多，诉讼参与人常常覆盖全体业主，处理结果具有较大的社会影响，此外，业主撤销权、知情权纠纷案件由于处理结果具有一定的示范性，大部分亦具有较强的集体诉讼的特征，极易引发群体性纠纷，导致矛盾激化。

　　从结案方式可以看出已经结案的案件中有4%通过调解方式结案，22%通过撤诉解决，66%进行判决结案，另有2%裁定不予受理，6%裁定驳回起诉，可见案件调撤率远低于判决率。此外，由于业主委员会在住宅物业管理的运行中存在诸多不规范的情况，当事人间的纠纷的时间往往跨度较长，加大了案件事实的审查难度和案件的审理难度。同时，因业主与业主委员会之间在物业管理的运行过程中的矛盾累积时间较长，积怨较深，如果处理不当可能导致矛盾更加激化，难以通过调解有效化解双方之间的纠纷。

　　《民法典》第271条规定“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等占有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。《民法典》第281条规定了维修基金的所属及使用。《民法典》第278条规定了业主共同决定的重要事项采用了“双多数”原则。《民法典》第275条、第276条规定了车位、车库的归属及“首先满足业主需要”的原则。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条规定了专有部分、共有部分的含义，第12条规定了业主撤销权，第13条规定了业主享有知情权的具体内容等。结合以上规定发现，尽管立法有所完善，但对于具体操作流程缺乏详细的规定。建筑物区分所有权案件复杂性、诉求多样性的现状下，因法律缺乏具体的操作流程，导致司法实践中的价值判断不一、审判结果大相径庭，进一步引发当事人不满。

　　（1）诉讼主体资格不明晰。《民法典》第286条即原《物权法》第83条规定业主委员会在特定区域范围内针对特定“公益行为”有作为原告起诉的权利，但对特定区域范围之外其他事宜又须经业主大会授权才具备起诉资格。建筑物区分所有权的共有部分的诉讼主体资格司法实践中存在一定的争议，加上司法实践中诉求的多样性，导致以业主个人名义、以业委会名义、以业主大会名义、以部分业主代表名义起诉的多种多样，同时寻求司法救济时不规范等问题，导致业主在寻求司法济的路径上走弯路。

　　业主大会与业主委员会理应成为维护业主正当权利的重要载体，但因业委会成员沟通、法律等专业知识储备不足，经常导致运转失灵。因年轻人多在职，工作压力大，为工作和家庭需要付出较大精力，一般不会主动选择当业委会成员。因此，业委会成员多为退休教师等，该部分群体缺乏相关的法律知识，主观上维权驱动力不足、客观上履职能力欠缺，引发送达选票混乱、议事规则不规范、业委会的决定程序不合法等问题，并导致业委会内部结构松散、形同虚设，维权功能无法发挥。

　　在基层社会治理中，居委会具有协调、指导、监督的职能，居于至关重要的位置，担负着事先筹备、事中指导、事后监督的责任。但因缺少具体的操作规程，居委会参与社会管理指导方式、参与边界、协调监督限度仍处于探索中，且各居委做法不一，加上居委会成员年龄、文化水平的限制，未能有效发挥作用。房管、街道、派出所等亦具有基层社会治理的职责，但因相关法律可操作性不强，业主自治管理的条款过于原则性等，各部门容易相互推诿，沟通不畅，无法形成合力的局面，纠纷无法及时妥善解决，为基层社会治理埋下隐患。

　　社会治理是一种协调不同行动者、社会集团的进程，以便达到在某些分散化和不确定环境下集体讨论和确定的目标，故基层治理需要业主的有效参与。但业主对权利义务间的界限认知不足，容易引发不当行为。涉及物业管理类案件中，业主多存在认知误区，因多件小事存在争议，长期与物业公司交恶，加上法律意识淡薄，遂以拒付物业费进行抗议，引发双方更大的矛盾。城市为陌生人社会，多数业主秉着多一事不如少一事的心态，不参与任何业主活动与小区治理。平时业主参与度不高，缺乏小区共治意识，小区治理存在诸多不畅，等大的矛盾与纠纷爆发时业主才发表意见，进行起诉，已为时已晚。

　　司法实践中，区分所有权纠纷诉讼频发以及区分所有权纠纷案件诉求多样、化解难度大等问题的产生，很大一部分原因在于业主内部缺乏便捷、高效的问题疏导和协调处理渠道。有些相邻关系日常琐事，由于没有得到及时地排解和处理，日积月累致矛盾激化，最终成讼，纠纷化解难度不断上升。为了提升业主自我管理意识，推进小区内部事务共商共决，强化业主与物业公司之间的沟通，有效第一时间化解业主内部矛盾，应加快推进小区业主委员会的建设，充分搭建业主自治平台，充分激发业主自我管理的效能。小区业主委员会作为城市精细化管理的重要手段，也是维护业主权益的重要机构和载体，能够有效促进小区管理正常有序运转，避免矛盾纠纷升级。当地的居民委员会应充分发挥指导、监督职能，主动作为，在吃透政策、准确把握工作流程的基础上，加强成立业主委员会的宣传和动员，争取认同。同时要积极开展对成立业主委员会的协调、指导、培训，对业主委员会成立过程中发生的问题，及时处理反馈，并且要保持和房管、街道、派出所等单位的沟通联络，充分联动物业公司，凝聚基层社会治理的合力，妥善推进业主委员会的成立。

　　业主委员会是业主自治组织，自然离不开良好的业主自我管理机制的建设。大力推进业主委员会规范化制度化运作，不仅能够有效避免业主之间的日常矛盾纠纷最终演变为诉讼，而且能够较好地弥补法律规范对于建筑物区分所有权共有部分权利义务规范不足以及对业主委员会的职责未做出明确的界定的问题。通过意见反映、业主共话共商以及内部决策机制的有效运行，业主自治能力能够在规范化的框架内得到充分地施展。随着不断的实践积累与制度健全，业主委员会必然会不断发展壮大，并发挥越来越重要的作用。业主委员会规范化制度化运作有赖于：一要制定业主委员会工作规则，提高业主委员会的专业化程度。业主委员会虽是一个群众性自治组织，但其工作的开展并非杂乱无章、随意而为。确保业主委员会行之有效，是强化业主自治的根本。业主委员会的工作规则应当明确业主委员会的日常工作内容、议事规则以及临时性、特殊性事件的决策规程和效力，所有业主应当予以尊重并受其约束。通过建立业主委员会权责协调机制，确保业主委员会有权、有责，确保业主委员会履职的有效性和规范化。

　　小区治理一般涉及法律、物业管理、生态环境、建筑、财务、设备设施维护等领域，对小区治理有一定的知识与实践经验基础或专业特长的业主，应充分鼓励动员其参与到业主委员会中，提升业主委员会决策的专业性和准确性。同时，即便没有进入业主委员会的业主，也要积极地为业主委员会的决策提供智力支持，通过业主委员会科学化的组成，提高业主委员会的履职质量。三是畅通业主意见的收集和反馈渠道。让业主满意，实现小区顺畅的自我管理是业主委员会成立的基础，也是其运行的宗旨所在。因此，业主委员会所有的决策都离不开对业主意见的积极听取和及时反馈。业主委员会应当设立专门的意见收集渠道，并定期提取反映数量较多，影响较广的意见进行决策并公示反馈，以问题导向充分业主委员会协商自主处理机制效能，更好地通过业主自治将问题和矛盾纠纷 “消化”于内部。（三）落实对业主委员会的监督，有力保障业主权益

　　业主委员会作为业主自治组织，应当充分代表业主的共同利益，充分反映业主的共同意愿，尤其是在小区专项维修资金、公共区域的使用及收益管理上，应当充分听取业主的意见，有力保障业主的共同权益，让业主有实实在在的获得感，切实提升业主居住环境和品质。当前，在业主委员会实际的运作过程中，业主委员会及成员故意压制、屏蔽部分业主意见、阻碍换届改选、滥用公共事务管理权力等现象时有发生。为了充分发挥业主委员会有效管理小区公共事务的自治作用，不断完善业主自我管理机制，应有效落实对业主委员会以及其组成人员的监督，提高业主委员会运行质效。一是落实政府及居委的监督主体责任。《上海市住宅物业管理规定》明确，由街镇负责指导和监督业主大会、业委会组建换届和日常运作，对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查，处理物业管理相关投诉和举报等。居（村）委依法协助街镇开展社区管理、社区服务中与物业管理相关的工作，加强对业委会的指导和监督，引导其规范运作。因此，街镇相关职能部门及居委应当严格依照管理规定及《关于开展本市住宅小区业主委员会规范化运作评价工作的指导意见》等规范要求，在指导业主委员会的筹备、选举、成立及运行过程中强化监督，确保业主委员会规范运行。

　　业主委员会是全体业主通过民主选举方式产生的业主自治组织，业主当然享有对业主委员会工作的监督权利，也是对业主委员会最直接的监督方式。为此，在政府部门及居委的指导下，业主委员会应当不断完善业务定期公开、评估、意见征询制度，通过在小区或居委设置公告栏、意见箱或建立微信群等方式，定期公布小区公共事务管理与相关设施维护的各项文件与资料，以及业主委员会的工作计划、运行中需要业主决议的问题等，让业主充分掌握业主委员会的实际运作情况，为业主建言献策提供信息支撑。同时，应当努力畅通业主表达自身意见与建议的渠道，对于业主正当的、可行的意见建议，应及时反馈采纳和推进情况。同时，业主委员会对运行过程中重要的账簿或财务记录及相关文件资料应当做好保管留存，以备业主查询。总之，通过业委会事务信息公开，进一步透明化业主委员会的运行管理，切实保障业主知情权，增强业主自治意识，发挥业主的监督作用。三是进一步完善业主委员会的监督机制建设。完善业主委员会的监督机制建设，能够有效落实长效监督。反之，如果监督机制建设不完善，就有可能让监督浮于表面，缺乏力度，甚至可能导致失去已有的监督路径而沦为无法监督。完善监督机制可以从以下几个方面进行：第一，借鉴业主委员会下设专业委员会的经验，可以探索建立专门的监督委员会，专责实施对业委会的监督。第二，全面推行业委会规范化运作评估，由街镇职能部门或居委对业委会运行情况进行年度评估，并根据评估结果进行一定的奖惩，对于不合格的业委会，应及时进行整改，必要时可以撤换。第三，落实公共收益、业委会工作经费年度审计并进行结果公开。第四，推动业委会规范化建设，以规范促约束。（四）业委会等自治组织多方参与能动作为，加强纠纷溯源化解

　　和谐小区符合业主、物业公司、居委等基层组织各方利益，有助于提升业主的福祉并增强其自治能力。建筑物区分所有权纠纷会破坏和谐小区建设，其主要表现为业主与物业服务企业发生物业服务合同纠纷、业主与业主之间的相邻纠纷、业主与业委会之间的撤销决议纠纷等形式，纠纷类型较为多样。很多矛盾纠纷是由于小问题长期得不到解决，才导致矛盾激化。业主委员会应充分发挥沟通桥梁作用，强化纠纷排查，积极寻求居委等基层组织多方参与，多元化解矛盾纠纷，避免矛盾升级，最终诉诸司法程序。针对物业公司与业主之间的矛盾纠纷，业主委员会应与物业服务企业保持良好沟通，一方面监督物业公司按物业服务合同约定提供相应的物业服务并配合业主自治工作，及时归集整理业主的投诉，对于物业服务企业能够处理的，应及时督促物业公司落实处置。超出物业公司处理范围或难以单独处置的，应配合物业公司及时向当地居委报告，争取居委等基层组织的支持，妥善推进问题的解决，避免问题长期搁置，从而激化矛盾。另一方也要协助物业公司做好物业费收缴工作。物业费是物业公司正常运转，提供物业服务的重要基础，对于长期欠付物业费的业主，应做好情况了解和劝导工作，力争促成业主与物业公司达成一致意见，避免破窗效应，从而影响整体居住环境和品质。就业主之间的相邻纠纷，业主委员会应当及时联络协调物业公司及时了解详细情况和业主诉求，耐心做双方的调解工作，争取理解。在自愿的基础上，可以引入人民调解委员会调解业主纠纷。对于确实难以处置的问题，可告知业主向居委、街镇等基层组织寻求协调帮助，并做好协助工作。对于小区公共部分管理以及涉及业主共同利益的问题，业主委员会在行使管理职责的过程中，应充分听取业主的意见和建议，并积极与居委及街镇职能部门保持良好沟通，将矛盾纠纷“管理”路径转化为“治理”路径，共同做好小区和谐共治。